STJ Autoriza Construtoras A Cobrar “JUROS No Pé” – Juros Remuneratórios Antes Da Entrega Do Imóvel

Recente decisão alterou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema e entendeu que é lícita a cláusula contratual que prevê a exigência de juros remuneratórios mesmo antes da entrega do imóvel. 

Até então predominava o entendimento que tal exigência seria abusiva, pois nesses contratos de aquisição de imóvel na planta o consumidor estaria pagando antecipadamente o preço, visto que tal pagamento era anterior à entrega do bem. 

Em junho de 2012 foi julgado pela Segunda Seção do STJ Embargos de Divergência sobre o tema, EREsp 670-117. O recurso foi apresentado por uma empresa que desejava ver declarada válida a exigência de juros remuneratórios durante a obra.

O Relator, Min. Sidnei Beneti, entendeu que todos os custos do empreendimento já estariam embutidos no seu orçamento, de modo que se exigir do consumidor os chamados juros no pé configuraria verdadeiro bis-in-idem, gerador de desvantagem exagerada ao consumidor em afronta ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. 

Em sentido divergente o Ministro Antonio Carlos Ferreira alegou que ao permitir um parcelamento seria possível se exigir juros remuneratórios ainda que nesta fase anterior a sua entrega. Assim se evitaria exigir o mesmo valor de quem paga à vista de quem opta pelo pagamento parcelado. Sustentou que o incorporador além de assumir os riscos do empreendimento antecipa recursos para permitir sua regular conclusão e, como esses valores serão exigidos de qualquer modo, seria mais conveniente que viessem expressos no contrato  do que fossem embutidos no preço, viabilizando seu controle pelo Poder Judiciário. 

Por maioria (seis votos a três) a Segunda Seção do STJ aprovou o voto-divergente e entendeu lícita a cobrança de juros remuneratórios, de 1% ao mês, a partir da assinatura do contrato de aquisição de imóvel na planta. 

A decisão pode ser questionada por ter, de algum modo, privilegiado o ponto de vista e os interesses do incorporador imobiliário, sem se aprofundar sobre a relevância da antecipação de pagamento do preço e sobre a usual fragilidade do consumidor-adquirente nestas operações, nos moldes previstos pelo Código de Defesa do Consumidor.

De todo modo, esta importante decisão leva incorporadoras, construtoras e consumidores a refletir atentamente sobre suas consequências nos seus negócios. Os empreendedores imobiliários deverão rever seus contratos para, se assim desejarem, incluir cláusulas atinentes aos juros no pé que atendam ao que foi permitido judicialmente de modo adequado. Já os consumidores terão que ter um cuidado redobrado no momento da análise do custo econômico da aquisição imobiliária, pois, se previstos contratualmente, tais juros remuneratórios durante a obra provavelmente serão mantidos.

Ricardo Calderon

Advogado. Mestre em Direito Civil pela UFPR. 

Professor da Unibrasil.

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